מי צריך לשאת בהוצאות מכפילי חנייה בבית משותף? עו"ד שחר לוינזון – משרד יוסף ישורון

באחד המקרים שנדונו באחרונה בפני כב' השופטת לימור ביבי מבית המשפט המחוזי ת"א נגון ערעור מעניין לשאלה עקרונית מי צריך לשאת בהוצאות מכפילי חנייה בבית המשותף , בבית משותף בן 21 דירות, אשר נבנה במסגרת תכנית לפינוי ובינוי (תמ"א 38/2). במסגרת תכנית הבנייה, הוקצו ל – 14 מדירות הבית המשותף, חניות באמצעות מכפילי חניה, ול- 7 הדירות שנותרו, הוקצו חנויות רגילות.

במסגרת פסק דין המפקחת, נקבע כי, מכפילי חניה, בהם עושים שימוש חלק מהדיירים בבית משותף, הוצאו מגדר הרכוש המשותף והפכו כרכושם הפרטי של הדיירים העושים בהם שימוש וכן, כי לאור פרשנות הסכמי המכר של הדירות בבית המשותף – על הדיירים העושים שימוש במכפילי חנייה אלו, לשאת בהוצאות מכפילי החנייה, למעט הוצאות החשמל השוטפות – ומכאן הערעור. מעיון בפסק הדין , המערערים טענו, כי מכפילי החניה משמשים את מרבית דיירי הבית בבית המשותף, ומשכך, בהתאם לסעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הם מהווים רכוש משותף

באשר לשאלה, האם נגרעו מכפילי החניה מהרכוש המשותף, הסמתכו המערערים על הוראות סע' 6(א) לחוק המכר והפסיקה, וטענו כי, הגריעה מחייבת קיומו של סעיף מפורש ונהיר בהסכמי המכר, ואולם, במקרה דנן, בהסכמי המכר לא קיים סעיף ממנו ניתן ללמוד, כי ניתנה הסכמת הצדדים להוצאת מכפילי החניה מהרכוש המשותף.

המערערים הפנו אף את בית המשפט אל סעיף 11.1 להסכמי המכר, לפיהן, נקבע כי המשיבים מתחייבים לשאת בהוצאות אחזקת הבית המשותף, לרבות בגין מכפילי חניה. עוד הפנו המערערים, אל הוראות סע' 6.1.1 למפרט, שבו צוין, כי עלות מכפילי החניה תהיה על כלל מחזיקי הדירות בבניין.

המשיבים טוענים, כי המערערים מנסים להפריד באופן מלאכותי, בין מכפילי חניה לבין החניות עצמן, שעה שבפועל מדובר ב- 7 מכפילים הכוללים 14 חניות שכל אחת מהן הוצמדה לדירה אחת והיא יכולה לשמש רק את אותה הדירה אליה היא הוצמדה – כך על פי הסכמי המכר, כך על פי הדין.

מעיון בפסק הדין, עולה כי, בית המשפט סקר וציין, כי החלק העיקרי של המחלוקת, נסב על דרך פרשנות הסכמי מכר הדירות, לרבות מפרטי הדירות, אשר נחתמו בין כלל בעלי הדירות לבין הקבלן, ואשר בהם נקבע בין השאר, כי בסעיף הדן ברכוש המשותף גם שטחים מסומנים בתוכניות כחניות או כל שטח או זכות הניתנים עפ"י דין להצמדה לאיזו מדירות הבית המשותף.

בית המשפט קבע כי אינו בטוח כי ניתן במקרה זה לסווג את מכפילי החנייה כחלק מהרכוש המשותף, שכן אין מדובר בשימוש על ידי רוב דיירי הבית המשותף. בית המשפט פסק כי צדקה המפקחת בקביעתה כי במסגרת הסכמי המכר הוצאו המכפילים מפורשות מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות, הזכות לעשות שימוש במכפילים היא פרטית של המערערים בלבד. לשאלת הוצאות החזקה השוטפות של המכפלים לא מצא בית המשפט להתערב בהחלטת המפקחת, נקבע כי פרשנות הסכמי המכר היא כי על בעלי דירות להם הוצמדו מכפילי החנייה לשאת בהוצאות.

לסיכום: טוב יעשה הצדדים על מנת למנוע לעתיד סכסוכי שכנים בבתי המשותף כי יגדירו באופן מפורש וברור בהסכמי המכר והנספחים שאלת הגדרת סיווג חנייה ותפעול שוטף. ( עש"א 46262-05-21 וולפמן ואח' נ' רוזנר ואחר, נבו )

הכותב: עו"ד שחר לוינזון שותף ביוסף ישורון ושות' מתמחה בנדל"ן ותכנון ובנייה. אין משום הכתוב ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית.